2011年第二季度上海工业房地产指数报告

2011年第二季度上海工业房地产指数报告

市场概况：

1-5月份，上海规模以上工业总产值同比增速始终维持在10%左右的稳定增长，规模以上工业产品产销率也在98.8%-99.5%的较高水平，上半年上海工业六大重点发展行业投资比去年同期增长11%，这些数据充分表明上海实体经济整体状况仍然呈较明显的乐观状态。这也为企业扩大生产提供了较稳定的市场预期。

二季度以来，上海工业物业市场需求仍然比较旺盛。工业企业尤其是制造业企业的扩张，使得上海工业厂房类物业租金不断上涨，二季度平均租金较上个季度租金上涨了2.17%。在市场供应方面，第二季度工业物业供应量远不能满足市场的巨大需求，根据上海招商网数据中心不完全统计，第二季度上海市工业物业供应面积为1672930㎡，而市场需求面积却高达2191050㎡，供应面积和需求面积的巨大缺口直接推使上海工业物业租售价格持续攀升。

随着国家利率的继续调高，信贷的收紧使大量资金从住宅市场开始流入其他地产市场。而第二季度工业地产投资市场表现尤为抢眼，有24幅工业用地成交的溢价率都超过了100%，其中有3幅地块的溢价率甚至超过了300%，这充分表明投资者对工业土地市场的看好，不少投资者开始将目光锁定工业地产。

上海产业转移步伐的加快，促使着工业区的架构正在不断调整，一些低附加值的企业在逐步被淘汰出园区，而新兴产业和高附加值的企业则被争抢引入工业区。4月26日南汇工业区引进高新技术企业飞蕾医疗器械项目；5月23日，金山工业区与上海高风能源科技有限公司进行签约；闵行开发区临港园区也在本季度引进了新能源领域的上海艾郎风电项目落户；随着国家对战略新兴产业的一些利好出台，不少战略新兴产业企业在第二季度都有所扩张。

租售价格

本季度工业物业的整体租售市场延续了上个季度的升势但增速有所放缓。根据上海工业房地产测评中心后台的数据统计显示，2011年第二季度上海工业物业租金均价环比上涨1.11%，同比上涨4.94%；工业物业出售均价环比上涨0.65%，同比上涨2.51%。

从图Q2-3可以看出，第二季度的工业物业各区域租金水平呈梯田状分布，分属在3个区间。浦东和闵行地区处于较高的区间，平均租金稳定在0.8-1.1元/㎡/天之间；宝山，嘉定，松江等区的租金水平徘徊在0.6-0.7元/㎡/天，青浦、奉贤、金山的最高租金依然很难逾越0.55元/㎡/天；从Q2- 4可以看到，第二季度上海郊区工业物业的平均售价为3203.2元/㎡，浦东地区的平均售价微跌，青浦、松江、金山、奉贤四个区县的工业物业出售均价依然在整个上海的平均售价之下，未来有较多的上升空间。
 
Q2-1
 
Q2-2

 
Q2-3

Q2-4

需求市场

根据上海招商网后台统计，2011年第二季度工业物业市场在需求数量上环比上涨了25.48%，在需求面积上涨了12.21%。由图Q2-5可以看出，本季度对嘉定工业物业的需求占比较上个季度上涨了2.71%，相对于其他区县，嘉定区的工业物业需求涨幅最大，且首次超越了浦东需求占比（12.53%）；同时从图中也可以看出，上海远郊区县的需求占比在不断上涨，这也表明整个工业物业市场的需求正在从近郊向远郊转移。

由图Q2-6可以看出，1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力，但相比较上个季度，8000㎡-10000㎡的大面积工业物业需求占比有一定上涨，从占4.89%的比例微升至5.53%，涨幅虽不大，但可以看出市场上不仅小企业在扩张，大企业也在积极扩大规模。

由图Q2-9可以看到，市中心区域对厂房的需求以多层厂房为主，而在其他区域仍然以单层厂房需求为主，这主要由各区域的产业导向不同所致；Q2-8看出，对研发办公类物业的需求占比达到了7.25%，虽然还远不能撑起市场主力需求，但随着不少低附加值产业转移出上海，上海现代服务业比重的提升，高新企业及服务型企业对研发办公类物业的需求将会不断提升。

 
Q2-5
 
Q2-6
 
Q2-7

 
Q2-8

 
Q2-9

投资建议：

随着三产比重在上海经济中的提升，生产型服务业的发展越来越受重视，当下市场上很多企业开始寻求集办公、研发、制造、运营于一处的综合物业。5月19日，联东地产在金山开发的首个产业综合体项目—联东U谷•南上海国际企业港启动，项目建成后将集总部商务办公、中试研发厂房、标准化厂房、综合配套为一体，这也代表了未来工业地产的发展趋势。因此投资者对综合性物业的发展可以在以后进行长期关注。

受益新兴战略产业政策，物联网有望驶上快车道。物联网将推动全球产业智能化，预计2020年市场规模将达万亿元。目前上海有嘉定和浦东两大物联网基地，嘉定的物联网中心已经挂牌启动，一期8万平米的研发中心正在开建；浦东的物联网规划已准备好10亿技术发展基金，规划土地面积900多亩。有意向投资新兴产业领域的，可以重点关注上海物联网产业，市场前景无可限量。