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2010年度上海市工业土地一级市场供给与交易情况市场回顾
一、供应分析：
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图1 2010年度上海市各区县工业土地一级市场供应面积及所占百分比
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图2 2010年度上海市各区县工业土地一级市场供应数量及所占百分比
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地块数
|
土地供应面积（公顷）
|
|
市区
|
1
|
0.28683
|
|
原浦东
|
8
|
21.76438
|
|
闵行
|
15
|
35.78951
|
|
宝山
|
31
|
208.7621
|
|
原南汇
|
40
|
126.86
|
|
嘉定
|
29
|
123.3163
|
|
松江
|
39
|
98.06737
|
|
青浦
|
28
|
83.29981
|
|
奉贤
|
129
|
302.3236
|
|
金山
|
72
|
215.5726
|
|
崇明
|
13
|
63.36207
|
表1 2010年度上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况
2010年度上海工业土地一级市场土地出让面积排行TOP10
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地块公告号
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地块名称
|
四至范围
|
产业类型
|
土地总面积(公顷)
|
出让面积（公顷）
|
固定资产投资强度
（万元/亩）
|
|
201000301
|
宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块
|
东至长江，南至宝钢分公司南边界，西至原老大堤，北至练祁河东1.2公里
|
钢压延加工、交通运输设备制造、金属废料和碎屑加工处理项目
|
96.63101
|
96.63101
|
|
|
201003602
|
宝北200921号
|
东至罗东路,西至潘泾河,南至金石路,北至张家塘
|
纺织、服装和皮革工业专用设备制造
|
26.38789
|
26.38789
|
230（万元/亩）
|
|
201008805
|
嘉定区安亭镇曹安路以北、于田路以东工业地块
|
东至于塘南路,西至于田路－姚泾河,南至基地边界－曹安公路,北至百安公路
|
汽车零部件及配件制造
|
23.75126
|
19.97432
|
234（万元/亩）
|
|
201009104
|
奉贤区奉城镇大叶公路北侧、界河南侧、南叶公路东侧区域
|
东至民宅,西至南叶公路,南至大叶公路,北至界河
|
电子器件制造
|
20.78994
|
19.52177
|
120（万元/亩）
|
|
201009301
|
临港物流园区奉贤分区A0502地块
|
东至新杨公路西侧绿化带,西至规划F10路,南至规划G3路,北至规划G2路南侧绿化带
|
矿山、冶金、建筑专用设备制造
|
16.54776
|
16.54776
|
240（万元/亩）
|
|
201010106
|
长兴产业基地船舶配套设施工程14号B区地块
|
东至兴四路,西至长兴江南大道,南至兴三路和14号A区地块,北至农建圩河和14号A区地块
|
船用配套设备制造
|
16.18087
|
16.18087
|
200（万元/亩）
|
|
201009105
|
沪青园工10-013号地块
|
东至永恩公司,西至崧华路,南至辅道,北至崧秀路
|
通信设备制造
|
20.09613
|
15.55061
|
200（万元/亩）
|
|
201010903
|
马桥产业园区吴闵支线北地块
|
东至中康路,西至汇江路,南至铁路河,北至紫东路
|
液体乳及乳制品制造
|
15.50797
|
15.50797
|
350（万元/亩）
|
|
201011811
|
奉贤现代农业园区金海路西侧、广丰路北侧区域
|
东至金海公路,西至茂园路,南至广丰路
|
生物、生化制品的制造
|
15.90331
|
15.43745
|
220（万元/亩）
|
|
201009401
|
临港重装备产业区J1302地块
|
东至天高路（E61路），西至玉宇路（E6路）绿化带，南至江山路（D3路）绿化带，北至飞渡路（D31路）
|
电机制造
|
14.97631
|
14.97631
|
240（万元/亩）
|
2010年度上海工业土地一级市场共出让地块405幅，总出让面积1279.40公顷。相比较2009年度上海工业土地一级市场土地出让地块324幅增长了25%，总出让面积1179.06 公顷增长了仅8.51%。从各区县工业土地供应的数量上来看：奉贤和金山的工业土地出让数量远远超过其他区县，其中奉贤全年度出让地块高达129幅，金山出让地块数量达72幅，奉贤和金山两个区县的工业土地出让数量占上海市整个区县的一半左右；从全年度各区县工业土地供应面积上来看，排名前三的分别是奉贤区302.3236公顷，金山区215.5726公顷和宝山区208.7621公顷。而原浦东新区全年度工业土地总供应面积仅21.76438公顷。
从出让地块的单幅面积来看，2010全年上海工业土地一级市场中出让面积在3公顷以下的地块290幅，占到总出让地块数的71.60%，10公顷以上的大面积地块21幅，宝山区出让的一幅面积为96.63101公顷的巨型地块，是自2007年以来上海市单幅出让面积最大的工业地块，至今没有其他地块可以逾越。
从土地出让的使用类型来看，2010年度出让的405幅工业地块中，作为物流仓储用途的土地有12幅，共61.29717公顷，占总出让面积的4.79%，主要集中在宝山和奉贤地区；用于化工产品制造类的土地出让了53幅，共130.7841公倾，占总出让面积的10.22%，主要分布在金山和奉贤两区；产业类型与研发相关的工业土地2010年出让了29幅，共60.441公顷，占总出让面积的4.72%。作为研发相关用途的土地出让数量已远远超越一直在工业地产领域比较热门的物流仓储类土地出让数量，可以看出2010年度上海倡导的调结构，促转型的方针已在工业地产领域有所体现。
二、交易分析
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出让地块数
|
已成交地块数
|
土地供应总面积（公顷）
|
已成交土地总面积（公顷）
|
成交金额（万元）
|
|
市区
|
1
|
1
|
0.28683
|
0.28683
|
1192
|
|
原浦东
|
8
|
7
|
21.76438
|
19.19227
|
34740
|
|
闵行
|
15
|
11
|
35.78951
|
16.84758
|
15978
|
|
宝山
|
31
|
19
|
208.7621
|
186.98
|
93067
|
|
原南汇
|
40
|
32
|
126.86
|
97.34168
|
55292
|
|
嘉定
|
29
|
25
|
123.3163
|
114.9408
|
48381
|
|
松江
|
39
|
34
|
98.06737
|
85.03231
|
41681
|
|
青浦
|
28
|
26
|
83.29981
|
80.51792
|
38550
|
|
奉贤
|
129
|
75
|
302.3236
|
192.6636
|
82700.35
|
|
金山
|
72
|
59
|
215.5726
|
190.7339
|
66551
|
|
崇明
|
13
|
11
|
63.36207
|
57.83572
|
23775
|
表2 2010年度上海市各区县工业土地一级市场交易情况
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图3. 2010年度上海市各区县工业土地的出让、成交和流标情况
2010年度上海市共发布了54批次工业土地的出让公告，总出让地块405幅，其中成交的地块为300幅，终止挂牌的有3幅，共有8块土地流标。2010年度工业土地一级市场成交面积为1042.37公顷，其中成交面积居于榜首的是奉贤区，为192.6636公顷；2010年度工业土地一级市场成交总价为50.19074亿元，其中成交金额最多的是宝山区，为9.3067亿元。
2010年度上海工业土地一级市场单幅土地出让总价排行TOP10
|
地块公告号
|
地块名称
|
四至范围
|
产业类型
|
出让面积（公顷）
|
中标公司
|
总价（万元）
|
|
201000301
|
宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块
|
东至长江，南至宝钢分公司南边界，西至原老大堤，北至练祁河东1.2公里
|
钢压延加工、交通运输设备制造、金属废料和碎屑加工处理项目
|
96.63101
|
宝山钢铁股份有限公司
|
44875
|
|
201009105
|
沪青园工10-013号地块
|
东至永恩公司,西至崧华路,南至辅道,北至崧秀路
|
通信设备制造
|
15.55061
|
上海鼎讯电子有限公司
|
15200
|
|
201003602
|
宝北200921号
|
东至罗东路,西至潘泾河,南至金石路,北至张家塘
|
纺织、服装和皮革工业专用设备制造
|
26.38789
|
太平洋机电（集团）有限公司
|
13185
|
|
201000501
|
浦东新区张江南二编制单元B1-7
|
东至规划经一路,西至向阳河东侧10米绿线,南至B1－8地块,北至B1－1绿地边界
|
互动娱乐文化产业
|
5.66794
|
盛衡信息技术(上海)有限公司
|
8800
|
|
201008805
|
嘉定区安亭镇曹安路以北、于田路以东工业地块
|
东至于塘南路,西至于田路－姚泾河,南至基地边界－曹安公路,北至百安公路
|
汽车零部件及配件制造
|
19.97432
|
上海大众汽车有限公司
|
8389
|
|
201009104
|
奉贤区奉城镇大叶公路北侧、界河南侧、南叶公路东侧区域
|
东至民宅,西至南叶公路,南至大叶公路,北至界河
|
电子器件制造
|
19.52177
|
上海琼阁电子科技发展有限公司
|
7972
|
|
201002902
|
康桥工业区31号地块
|
东至箭桥路,西至创业河绿带控制线,南至地块边界,北至秀浦公路绿带控制线
|
新材料的研究开发
|
4.13619
|
沙伯基础（中国）研发有限公司
|
7200
|
|
201003603
|
宝北200907号
|
东至潘泾路,西至小川沙河,南至大理港,北至北新塘
|
结构性金属制品制造
|
14.08354
|
上海中远川崎重工钢结构有限公司
|
7021
|
|
201000704
|
浦东新区张江高科技园区中区C-5-4
|
东至纳贤路,西至海趣路,南至中科路北侧绿带,北至祥科路
|
集成电路研发设计
|
1.0977
|
炬创芯（上海）微电子有限公司
|
6120
|
|
201002803
|
奉贤区青村镇A30高速北侧、林海公路东侧区域
|
东至环镇西路（规划），南至A30 高速公路，西至林海公路，北至空地
|
木制品制造
|
12.83209
|
上海菲林格尔木业股份有限公司
|
6017
|
三、价格分析
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图4. 2007年至2010年上海工业土地一级市场成交均价走势图
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图5. 2010年度上海市各区县工业土地一级市场成交均价
2010年度上海工业土地一级市场单幅土地出让单价排行TOP10
|
地块公告号
|
地块名称
|
四至范围
|
产业类型
|
土地总面积(公顷)
|
出让面积（公顷）
|
中标公司
|
总价（万元）
|
单价(万元/亩）
|
|
201000704
|
浦东新区张江高科技园区中区C-5-4
|
东至纳贤路,西至海趣路,南至中科路北侧绿带,北至祥科路
|
集成电路研发设计
|
1.0977
|
1.0977
|
炬创芯（上海）微电子有限公司
|
6120
|
371.69
|
|
201009101
|
76街坊6丘
|
西至许昌路,南至长阳路,
|
烟草制造业(技术改造项目)
|
0.30458
|
0.28683
|
上海烟草（集团）公司
|
1192
|
277.05
|
|
201002003
|
康桥工业区47号地块
|
东至跃进河、南至规划道路、西至规划道路、北至规划道路
|
产学研基地
|
1.79889
|
1.72141
|
上海新南科技发展有限公司
|
5850
|
226.56
|
|
201002004
|
康桥工业区46号地块
|
东至规划道路、南至规划道路、西至规划河道、北至用地界线
|
产学研基地
|
0.51442
|
0.51442
|
上海水利投资建设有限公司
|
1690
|
219.02
|
|
201009604
|
川沙经济园区（北区）9-2局部
|
东至通城河西侧防护绿带,西至9-2剩余地块,南至9-2剩余地块,北至川大路
|
交通运输设备制造业
|
1.2
|
1.2
|
上海浦公建设工程质量检测有限公司
|
3000
|
166.67
|
|
201009304
|
康桥工业区57号地块
|
东至基地边界,西至规划路,南至沿船港绿带控制线,北至秀沿路绿带控制线
|
风力发电系统的研发
|
1.31784
|
1.04632
|
上海泰汉能源科技发展有限公司
|
2500
|
159.29
|
|
201002304
|
浦东新区北蔡镇御桥工业园区3-6
|
东至南空部队用地,西至大寨河,南至御北路,北至规划3－1地块
|
汽车零配件加工业
|
1.64287
|
1.64287
|
上海华伟立体印刷有限公司
|
3230
|
131.07
|
|
201002902
|
康桥工业区31号地块
|
东至箭桥路,西至创业河绿带控制线,南至地块边界,北至秀浦公路绿带控制线
|
新材料的研究开发
|
5.33429
|
4.13619
|
沙伯基础（中国）研发有限公司
|
7200
|
116.05
|
|
201010701
|
黄浦江两岸北延伸段EN2单元02-02部分地块
|
东至02-06地块，南至02-03地块，西至双江路，北至02-02地块
|
精细化工和工程塑料新材料研发中心
|
1.02525
|
1.02525
|
巴斯夫应用化工有限公司
|
1738
|
113.01
|
|
201000501
|
浦东新区张江南二编制单元B1-7
|
东至规划经一路,西至向阳河东侧10米绿线,南至B1－8地块,北至B1－1绿地边界
|
互动娱乐文化产业
|
5.66794
|
5.66794
|
盛衡信息技术(上海)有限公司
|
8800
|
103.51
|
2010年度上海工业土地一级市场成交均价为32.10万元/亩，对比09年上海工业土地一级市场的成交均价略低。究其原因，2010年度上海国土资源管理局挂牌出让的工业土地主要集中在金山和奉贤等区域，这些区县的工业土地成交均价都不到30万元/亩，年度工业土地成交均价最低区--金山区2010年工业土地的一级市场均价仅有23.26万元/亩，而金山区全年成交的工业土地面积达到了190.7339公顷，占上海市全年出让工业土地成交面积的15%，这在很大程度上拉低了2010年全年的工业土地一级市场成交均价。
就整个2010年的工业土地市场行情来看，上海各区县工业土地一级市场成交均价在2010年比较平稳，除市区外，原浦东新区以120.67万元/亩的工业土地均价依然遥遥领先于其他区县，闵行区工业土地一级市场均价以63.23万元/亩紧随其后。值得关注的是距离市中心区域较偏远的松江，青浦等区县，近两年这些区县工业土地一级市场的成交均价增长明显，崇明县工业土地的一级市场均价在2010年更是达到了27.41万元/亩，可以看出这几年随着原浦东以及市区的可出让工业用地资源日渐匮乏，土地出让的主角逐渐转移到其它郊区的大趋势。
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