2010年第一季度上海市工业土地一级市场供给与交易情况

 

	地块数	土地供应面积（公顷）
市区	0	0
原浦东	2	6.76564
闵行	3	4.03832
宝山	3	100.53623
原南汇	8	35.69068
嘉定	4	18.06789
松江	12	36.23209
青浦	10	19.09618
奉贤	15	39.4666
金山	13	30.17658
崇明	3	14.17555

2010年第一季度上海市共出让工业地块73幅，总出让面积为304.24576公顷。本季度除市区外，其它地区皆有土地出让。从各区县土地供应的数量上来看：金山、松江、奉贤3个区域的土地供应数量较多，分别为13、12、15幅；原浦东出让了两幅土地，都位于张江地区，其中有一幅出让土地坐落在张江高科园内；从各区县土地供应面积上来看：尽管宝山区出让土地仅有3块，出让面积却多达100.53623公顷。仅“长江口南岸宝钢圈围地块”单块面积就有96.63101公顷。本季度，围绕临港新城展开的工业用地出让就有5块，总面积超过37公顷，占了工业土地出让总面积的12.1%。充分表明政府对于临港地区的高度关注，对临港国际航运中心给予厚望。

从出让地块的单幅面积来看，3公顷以下的小面积地块共49幅，占到总出让地块数的66.71%；10公顷以上的地块共5幅，这5幅地块中的3幅都在临港区域。此外，宝山区出让了一幅面积为96.63101公顷的巨型地块，是自2007年以来上海市单幅出让面积最大的工业地块。

从土地出让的使用类型来看。本季度出让的73幅工业地块中，作为物流仓储使用的土地有5幅，占地38.1公顷，占总出让面积的12.51%，主要集中在临港地区；金属加工制造业相关的出让地块有11幅，合出让面积133.46556公顷，占总出让面积的43.86%；用于化工产品制造类的土地出让了13幅，共22.4公倾。主要分布在金山和奉贤两区。金属加工制造、物流仓储、与化工制造是本季度土地出让类型的三大主角。

 

地块公告号	201000301	地块名称	宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块
四至范围	东至长江，南至宝钢分公司南边界，西至原老大堤，北至练祁河东1.2公里	产业类型	钢压延加工、交通运输设备制造、金属废料和碎屑加工处理项目
土地总面积(公顷)	96.63101	出让面积（公顷）	96.63101
容积率	—	建筑密度	—
固定资产投资强度 （万元/亩）（不低于）	—	中标公司	宝山钢铁股份有限公司
总价（万元）	44875	单价（万元/亩）	30.96

 

地块公告号	201000301	地块名称	宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块
四至范围	东至长江，南至宝钢分公司南边界，西至原老大堤，北至练祁河东1.2公里	产业类型	钢压延加工、交通运输设备制造、金属废料和碎屑加工处理项目
土地总面积(公顷)	96.63101	出让面积（公顷）	96.63101
容积率	—	建筑密度	—
固定资产投资强度 （万元/亩）（不低于）	—	中标公司	宝山钢铁股份有限公司
总价（万元）	44875	单价（万元/亩）	30.96

 

地块公告号	201000704	地块名称	浦东新区张江高科技园区中区C-5-4
四至范围	东至纳贤路,西至海趣路,南至中科路北侧绿带,北至祥科路	产业类型	集成电路研发设计
土地总面积(公顷)	1.0977	出让面积（公顷）	1.0977
容积率	—	建筑密度	—
固定资产投资强度 （万元/亩）（不低于）	—	中标公司	炬创芯（上海）微电子有限公司
总价（万元）	6120	单价（万元/亩）	371.69

	出让地块数	已成交地块数	土地供应总面积（公顷）	已成交土地总面积（公顷）	成交金额（万元）
市区	0	0	0	0	0
原浦东	2	2	6.76564	6.76564	14920
闵行	3	3	4.03832	4.03832	4443
宝山	3	3	100.53623	100.53623	47444
原南汇	8	8	35.69068	20.14558	14078
嘉定	4	4	18.06789	18.06789	7366
松江	12	12	36.23209	33.57178	18117
青浦	10	10	19.09618	19.09618	6009
奉贤	15	15	39.4666	39.4666	16021
金山	13	11	30.17658	26.29063	8681
崇明	3	3	14.17555	14.17555	5304

 

2010年第一季度上海市共发布了10批次工业土地的出让公告，总出让地块73幅，其中成交的地块为71幅，终止挂牌的有两幅。终止挂牌的两块地为3月12日发布的沪字告（2010）第11号公告，于3月22号终止挂牌。本季度工业土地一级市场成交面积为300.35981公顷；成交总价为14.2383亿元。其中成交金额最多的是宝山区，为4.7444亿元。本季度南汇成交的8幅土地中有4幅位于临港新城，3幅土地位于康桥工业园，还有1幅位于祝桥空港工业区内。纵观09年至今南汇的工业土地出让，多数都集中在两港和周康地带。从中可以看到：自合并成大浦东以来，“周康接受浦东辐射，重点发展两个中心”已然成为南汇的发展方针。

 

 

 

由图3来看，较之09年第四季,本季度的工业土地一级市场成交均价有所下降,究其原因有两点：

一：市区、闵行、浦东的土地供应日渐稀缺。本季度，市区、闵行、浦东3区域的工业土地出让共有5幅，面积仅10.80396公顷。只占了本季度总出让面积的3.55%。由图4可以看出：在单价上，原浦东、闵行的土地成交均价分别为147.02万/亩、73.35万/亩，皆高于上季度的104.57万元/亩与58.24万元/亩。但在出让的土地面积上，09年第四季度市区、闵行和浦东的总出让面积达49.19838公顷。而本季度的出让面积仅为上季度的1/5。

二：本季度出让的5块10亩以上的大型地块成交总面积为141.14931公顷，占了总出让面积的46.39%。大型地块出让面积比例较高，也是影响成交均价下滑的重要因数之一。

如今市区、闵行、浦东这3个地区的工业用地供给严重稀缺，僧多粥少的现状使这3个地区工业用地的出让价格愈渐上涨。而土地资源相对丰富的其它郊区，成交均价仍旧处于相对低位。随着上海经济的发展，郊区的交通，配套产业将日渐完善，工业生产向郊区走，将成为必然趋势。

在本季的土地出让中，有三块土地的出让结果值得关注：

1：浦东新区张江高科技园区中区C-5-4地块以单价371.69万元/亩，总价6120万的高价成交。该块土地的产业规划为集成电路研发设计，投资强度将不少于2667万元/亩。无论在成交价还是投资强度上都10倍于本季度上海市土地出让结果的平均水平。这正体现了浦东工业用地供小于求，土地出让竞争激烈的现状。同时也可以看到张江高科技园区对于企业入驻的高标准。

2：宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块，面积96.63101公顷，占了本季度整个上海市出让总面积的31.76%，为宝山钢铁股份有限公司购得。作为中国规模最大、最现代化的钢铁联合企业。此次收购近百万平米的巨幅土地，或许意味着，宝钢股份在未来几年内将进行新的规模扩张。

3：临港国际物流园区B0901地块11.54306公顷土地，由上海临港普洛斯国际物流发展有限公司竞标购得。普洛斯作为世界工业物业行业的巨头，于2005年10月在临港正式动工打造“世界级”的普洛斯临港国际物流园，现如今已全部完成前三期，建设至第四期。